[부동산 계약] 계약금 중도금 잔금의 의미와 계약 해제

부동산 매매는 거액의 자금이 오가는 경우가 많다. 또한 부동산투자를 전문적으로 하는 사람을 제외하고는 대부분 일생에 한두 번 정도 경험을 하게 된다. 따라서 처음 부동산을 매수하는 경우 경험도 많지 않고, 거액을 지불해야 하고, 계약을 취소하려면 해약금을 물거나 경우에 따라선 계약 해제도 불가능하기에 마음이 불안할 수밖에 없다. 오늘은 부동산 매매대금 지급 시기에 따른 법률적 의미와 해약금에 대해 기초적인 내용을 살펴보고자 한다.

 

 

 

부동산을 사거나 팔 때 작성하는 계약서는 '부동산 매매 계약서'이다. 우리나라 민법에서는 매매의 의의를 '매매는 당사자일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다'(라고 정의하였다. [민법 제563조 (매매의 의의)]

 

즉, 부동산 매매란 매도자가 자신의  재산인 부동산을 매수자에게 이전하고, 매수인은 그 대금을 지급할 것을  '부동산 매매 계약서'로 약정하는 행위이다. 법률상 계약은 문서가 아닌  당사자 간의 의사 표시의 합치인 합의만으로도 성립되나, 부동산 매매 계약과 같은 유상·쌍무계약은 계약 성립의 증명이 매우 중요하기에 반드시 문서 및 도장의 날인으로 계약서를 작성한다. 부동산 매매 시 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금의 절차로 이루어지며 계약금은 매매대금의 10%, 중도금은 40% 이상, 잔금은 50% 이하로 한다. 경우에 따라서는 중도금 없이 계약금 및 잔금으로만 처리하기도 하며 계약 당사자 명의의 계좌로 송금 및 수금하여 거래근거를 남겨두는 것이 좋다.

 

■ 계약금 : 계약 이행에 대한 책임금이자 해약금

계약금의 비율은 법적으로 정해진 바는 없다. 계약 당사자들 간 합의에 의해 정할 수 있는데  통상 부동산 계약금은 전체 대금의 10% 정도이며 계약 시점에 주고받는다. 계약금 지불의 의미는 계약 이행에 대한 책임의 의미이다 따라서 계약을 해제하는 경우 해약금의 기준이 된다. 즉 매수인이 계약을 해제하는 경우 계약금을 돌려받지 못하며, 매도인이 계약을 해제하는 경우 계약금의 배액을 해약금으로 매수인에 지불해야 한다. 이는 민법 제565조에 근거를 두고 있다.

 

민법 [시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정] 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.  ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

 

 

 

■ 중도금 : 계약 이행 확정

중도금의 법률적 의미는 '이행의 착수'이다. 중도금은 계약이행 확정의 의미로 중도금이 납부된 이후부터는 일방에 의한  계약해제는 불가하다. 따라서 계약 해제를 하기 위해서는 매도인과 매수인의 합의가 반드시 필요하다. 

 

※ 중도금 납부 후 부동산 매매에 관한 민·형사적 관점 

 

1) 민사적 관점

부동산 매매 계약에 의거 중도금 납부 후에는 매도인은 부동산 인도, 매수인은 잔금 납부 의무가 남게 된다. 그리고 중도금 납부 후에는 매도인과 매수인의 합의 없이는 계약해제는 불가능하다. 따라서 매수인이 중도금 지급 후 중도금을 포기함과 동시에 계약해제를 주장한다고 하여도 매도인이 이행을 제공하고 채무불이행으로 민사소송을 걸면 매수인은 반드시 잔금 지급 후 부동산을 매수하거나 손해배상을 해야 한다.

 

2) 형사적 관점

중도금의 수령 후에는 매수인은 잔급 지급 의무가, 매도인은 명도 의무가 생긴다. 또한 매도인은 잔금일까지 매수인의 부동산을 보호해야 할 신임관계에 있게 된다. 따라서 당사자 간의 합의에 의한 매매계약 해제 없이 매도인이 부동산을 제 3자에게 매도하였다면 이는 형사상 이중매매  배임죄에 해당되게 된다. [대법원 2018.5.17., 선고 2017도 4027, 전원합의체 판결]

 

특정경제법죄가중처벌등에관한법률위반(배임) 특정경제법죄가중처벌등에관한법률위반(증재등)(부동산 이중매매 배임죄 사건) [대법원 2018.5.17.,선고 2017도4027,전원합의체 판결] [판결요지] (중략) [2] 부동산 매도인인 피고인이 매수인 甲 등과 매매계약을 체결하고 甲 등으로부터 계약금과 중도금을 지급받은 후 매매목적물인 부동산을 제3자 乙 등에게 이중으로 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주어 구 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(2016. 1. 6. 법률 제13719호로 개정되기 전의 것) 위반(배임)으로 기소된 사안에서, 甲 등이 피고인에게 매매계약에 따라 중도금을 지급하였을 때 매매계약은 임의로 해제할 수 없는 단계에 이르렀고, 피고인은 甲 등에 대하여 재산적 이익을 보호할 신임관계에 있게 되어 타인인 甲 등의 부동산에 관한 소유권 취득 사무를 처리하는 자가 된 점, 甲 등이 잔금 지급기일이 지나도 부동산을 인도받지 못하자 피고인에게 보낸 통고서의 내용은, 甲 등이 피고인에게 요구조건을 받아들일 것을 촉구하면서 이를 받아들이지 않으면 매매계약을 해제하겠다는 취지일 뿐 그 자체로 계약 해제의 의사표시가 포함되어 있다고 보기 어려운 점, 피고인은 매매계약이 적법하게 해제되지 않은 상태에서 甲 등에 대한 위와 같은 신임관계에 기초한 임무를 위배하여 부동산을 乙 등에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 준 점, 비록 피고인이 당시 임차인으로부터 부동산을 반환받지 못하여 甲 등에게 이를 인도하지 못하고 있었고, 甲 등과 채무불이행으로 인한 손해배상과 관련한 말들을 주고받았더라도, 매매계약이 적법하게 해제되지 않고 유효하게 유지되고 있었던 이상 위와 같은 신임관계가 소멸되었다고 볼 수 없는 점을 종합하면, 피고인의 행위는 甲 등과의 신임관계를 저버리는 임무위배행위로서 배임죄가 성립하고, 또한 매매계약은 당시 적법하게 해제되지 않았고, 설령 피고인이 적법하게 해제되었다고 믿었더라도 그 믿음에 정당한 사유가 있다고 보기 어려워 피고인에게 배임의 범의와 불법이득의사가 인정됨에도, 이와 달리 보아 공소사실을 무죄로 판단한 원심판결에 배임죄에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’, 범의 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

 

 

 

■ 잔금 : 계약 이행 완료

매수인은 잔금 지급으로 , 매도인은 부동산의 명도로 계약 이행은 완료되게 된다. 만약 매수인이 잔금 지급을 미룬다면 특정일 까지 계약이행을 촉구하는 내용증명을 발송하고 특정일이 지나도 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 매도인은 계약을 해제할 수 있다. 이경우 매도인은 계약금을 제외한 중도금 및 중도금에 대한 이자를 매수인에게 돌려주고 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

 

 

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