개인·개인사업자 담보대출관련 용어 LTV, DTI, DSR 그리고 RTI

은행에서 개인(개인사업자 포함) 대출을 심사할 때는 여려가지 내용을 검토하지만 해당 항목을 크게 구분하면 상환능력,  담보가치 그리고 차주의 신용정보로 나눌 수 있다.  LTV, DTI, DSR 및 RTI는 상환능력 및 담보가치 평가에 관련된 용어로  차주의 총부채, 연소득 그리고 감정평가 또는 시가추정한 담보가치로 산출된다. 신용정보는 흔히 말하는 신용평가회사의 C.B(Credit Bureau) 등급과 해당 금융기관의 여수신 기록, 그리고 신용도판단정보(신용불량자) 등록 여부 등이다.

 

 

 

 

1. LTV (Loan To Value 주택담보대출비율)

담보가 되는 부동산의 가치 대비 대출 가능한도를 나태 내는 비율이다. 부동산의 가치는 통상 감정평가를 하여 산정된 평가액을 사용하나 우리나라 담보대출의 대다수를 차지하는 아파트의 경우 국민은행의 전신인 주택은행 때부터 고시한 KB아파트시세를 이용한다.

 

 LTV = 담보대출금액 / 주택담보가치

 

2. DTI (Debt To Income 총부채상환비율)

총부채상환비율은 연간 소득금액 대비 부채상환능력을 나타내는 비율이다. 아파트 담보대출의 규제로 많이 사용된다. 

 

DTI  =  (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액)  ÷  연간 소득

 

3. DSR (Debt Service Ratio 총체적 상환능력 비율)

DTI와 같이 연간 소득금액 대비 상환능력을 나타내는 비율이나 주택담보대출 외 기타 부채의 연간 원리금(원금 + 이자) 상환액을 모두 포함하는 개념으로 신용카드할부금, 자동차할부금, 마이너스통장 대출 등 차주의 모든 금융기관부채가 포함된다. DTI 보다 더 강화된 대출규제수단이다.

 

DSR  =  (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간 원리금상환액)  ÷  연간 소득

 

출처: 기획재정부 가계부채종합대책 (2017.10.24)

 

 

 

 

4. RTI (Rent To Interest 임대업 이자상환비율)

부동산 임대업 용도로 대출을 받는 경우 차주의 부채상환 능력을 판단하기 위하여 산정하는 연간 이자비용 대 연간 임대소득의 비율로 임대사업을 위하여 담보 제공한 임대물건지 기준으로 산정한다.

 

 RTI  =  임대소득  ÷  (해당 임대업 대출의 연간 이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용)

부동산임대업 신규, 증액, 채무인수 취급시 산출하여 대출심사에 활용한다. 주택 임대업 대출의 경우 1.25배 이상(투기, 투과소재 1.5배 이상), 비주택 임대업 대출의 경우 1.5배 이상을 충족하는 건에 한해 대출이 가능하다. 

 

이자비용은 임대물건지의 신규 및 기존 대출 금리에 스트레스 금리를 가산하여 산출한다. 스트레스 금리는 매년 11월을 기준으로 최근 3년간 한국은행에서 공시한 월별 "예금은행의 신규취급액 기준 중소기업대출 가중평균금리" 중 최고치에서 최근 월인 11월에 공시한 금리를 차감하여 산출한다. 다만 산출된 스트레스 금리가 1.0% 미안인 경우에는 1.0%로 한다.  참고로 스트레스 금리는 임대사업장에 대한 고정금리 적용기간이 3년 이상인 본건 신규대출에는 가산하지 않는다.  (`23.03월 현재 스트레스 금리는 1.0%이다.)

 

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 RTI 제한대상에서 제외될 수 있다.

 

• 1억원 이하의 대출
• 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 된 경우

 

 

개인·개인사업자 담보대출 관련 용어 LTV, DTI, DSR 그리고 RTI에 대한 기본적인 사항에 대해 알아보았다.

 

 

 

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