[양도세/증여세] 자녀에게 아파트 양도시 점검사항

자녀에게 아파트를 양도 시 챙겨야 할 사항

배우자나 직계 존비속간의 거래는 기본적으로 증여로 보는 것이 타당하다. 평생 연이 닿는 당사자 간에는 사실 양도나 증여나는 중요하지 않다. 하지만 여기에 국가가 개입되게 되면 달라진다. 이 거래가 양도거래인지 증여거래인지에 따라 국가가 징수하고자 하는 세금이 달라지기 때문이다.

 

 

 

현금증여에서도 설명했듯이 대한민국 세무서는 부모와 자녀 간의 금전대차 거래를 원칙적으로 인정하지 않는다. 따라서 부모 자녀간 아파트 소유권 변경 계약이 증여가 아니라 양도라고 인정받기 위해서는 다음의 입증자료들을 제시하여야 한다.

 

① 부동산 매매계약서 (매도자: 부모, 매수자 : 자녀)
② 계약금, 중도금 잔금 입금증 (반드시 금융기관 계좌 이체를 통해 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체되어야 하며, 증빙을 위하여 10년간 보관하여야 한다.)

 

여기서 중요한 포인트는 자녀의 부동산 구입자금 출처이다. 다시말해 계좌 이체가 됐다고 무조건 양도로 인정되는 것이 아니라 자녀가 아파트를 취득할 만한 능력이 되어야 양도로 인정받을 수 있다. 취득자금 출처가 부족할 경우 전세보증금, 대출을 받는 방법도 자금출처로 인정된다.

 

시장에서의 계약이 아니라 특수관계인간 매매거래임으로 매매가액 또한 매우 중요한 기준이 된다. 매매가액은 부동산 소유권 이전일 전후 3개월의 매매사례가액 또는 2개 감정평가인이 평가한 평균액 등 시가가 있으면 시가를 적용하고 시가가 없는 경우 기준시가로 양도가 가능하다. 이때 부모가 자녀에게 시가보다 저가로 매매하는 경우 그 차액이 시가의 5%와 3억중 작은 금액보다 큰경우 부모의 양도소득세는 시가로 양도한 것으로 간주하고 양도소득세를 계산하다.

또한 시가와 매매가격과의 차액은 자녀에게 증여한 것으로 본다. 하지만 그 차액에 대하여 전부 증여세가 과세되는 것 아니며, 시가 외 매매가액의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우에만 적용된다.

 

상기 내용의 이해를 위하여 산식으로 표시하면 다음과 같다.

 

1) 양도소득세 : Min(시가 X 5%, 3억원),
저가 양도금액의 부인, 시가를 양도가액으 계산

2) 증여세: Min(시가 X 30%, 3억원)
(시가 - 거래가) - Min(시가 X 30%, 3억원) 금액에 대한 증여세 부과

 

 

 

#사례
다주택자인 부모가 10년 전 5억원에 취득한 시가 15억원의 아파트를 자녀가 12억원에 매수한 경우

1) 양도소득세 기준 : 15억원
산출근거 : 3억 원(시가 15억원 - 거래가 12억원) > 75백만원(Min(시가 15억원 X 5% = 75백만원, 3억원))

2) 증여세 : 0
산출근거 : 시가 15억원 - 거래가 12억원 - Min(시가 15억원 X 30% = 4.5억원, 3억원) = 0원

 

본 내용은 학습을 위한 단순 참고용으로 작성되었으며, 실제 신고 거래시 세무사의 도움을 받아 처리하시기 바랍니다.

 

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