말소기준권리 및 경매 권리분석 사례

경매 시 낙찰자가 인수해야 되는 권리와 소멸하는 권리가 있다. 따라서 부동산 임대차 계약을 할 때도 내 임차보증금이 부동산 경매 시 최종적으로 낙찰자가 인수되는 보증금인지 소멸되는 보증금인지에 대한 분석이 중요한다. 오늘은 경매 시 인수되는 권리과 소멸되는 권리를 결정짓는 말소기준권리에 대해서 알아보려고 한다.

 

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1. 말소기준권리

말소기준권리란 경매를 통하여 부동산이 낙찰되었을  때 부동산 등기부에 표시되는 모든 권리뿐만 아니라 등기부에 표시되지 않는 권리(임차권, 법정지상권, 유치권 등)에 대한 매수인의 부담(인수) 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리등기 자체가 매각으로 말소되면 그 후의 등기들은 모두 소멸하기 때문에 경매 시 부동산 등기부를 통해 말소기준등기를 기준으로 권리관계를 분석해야 하며, 부동산 임차할 때에서 내 보증금이 말소기준권리보다 선순위 인지 후순위 인지 파악하는 것은 추후에 발생할지도 모르는 불상사를 대비하는데 매우 중요하다고 할 수 있다.

 

 

2. 말소기준권리의 종류

말소기준권리가 되는 것에는 ①(근)저당권 ②담보가등기 ③(가)압류 ④강제경매기입등기 가 있으며 네 가지 중 가장 빠른 권리가 당해 매각부동산의 말소기준권리가 된다. 예외적으로 전세권도 말소기준권리가 되기도 한다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리	인정여부
(근)저당권등기	항상 말소기준 권리 됨
가등기	담보가등기일 경우에만 말소기준 권리가 됨
가압류	말소되는 경우에만 말소기준권리가 됨
경매개시결정기입등기	다른 말소기준권리가 없는 경우 항상 말소기준 권리가 됨

• 가압류: 선순위가압류의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매사건에서는 가압류등기 그 사건의 말소기준권리가 됨
• 가등기: 선순위가등기가 담보가등기인 경우 이는 매각으로 소멸하므로 말소기준권리가 되나 소유권이전청구보전가등기이면 말소되지 않아 말소기준권리가 되지 않음
• 전세권: 건물 전부에 대한 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우라면 말소기준권리가 되나 건물 일부에 대하여 설정된 전세권은 말소기준권리가 되지 않는다.

※ 인수되는 권리

• 매각이 되더라도 매수인이 항상 인수하는 권리로 유치권, 법정지상권 등이 있음.
• 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권의 경우 저당권, (가)압류권자에 대항할 수 없는 경우 이외의  경우에는 이를 매수인이 인수함.(민사집행법 제91조 제4항)
• 선순위 전세권과 임차권 등은 경우에 따라 인수되지 않을 수 있음. 

선순위	인수되는 권리	전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기, 전입신고+점유 있는 임차인
말소기준권리: (근)저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기
후순위	소멸되는 권리	전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 가등기, 환매등기, 가압류, 전입신고+점유 있는 임차인
유치권, 법정지상권은 말소기준권리와 관계없이 그 권리의 성질상 항상 인수됨

 

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3. 말소기준권리의 사례

1) 저당권 및 선순위 가압류

순위	권리	말소기준권리	인수여부		순위	권리	말소기준권리	인수여부
1	지상권		인수		1	임차권		인수
2	저당권	O	소멸		2	가압류	O	소멸
3	전세권		소멸		3	근저당권		소멸
4	가압류		소멸		4	가압류		소멸
5	저당권		소멸		5	임차권		소멸

• 경매신청자와 관계없이 말소기준권리는 2번 근저당권이며 2번 근저당권 등기 이전의 권리는 인수되고 이후의 권리는 소멸됨
• 2번 가압류가 말소기준권리가 되며 이전의 임차권은 인수해야 하고 가압류 후의 저당권, 가압류, 임차권은 소멸됨.

 

2) 전세권

다른 말소기준권리보다 앞선 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이나 선순위 전세권자가 경매신청을 하거나, 선순위 전세권자가 배당을 요구한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 된다.

순위	권리	말소기준권리	인수여부
1	전세권	O	소멸
2	저당권		소멸
3	저당권		소멸

• 선순위 전세권자가 전세시간 만료 후 임의경매를 신청한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 모두 소멸됨.
• 선순위 전세권자가 배당요구를 한 경우 전세권은 배당순위에 따라 배당을 받고 소멸되며 이때에도 말소기준권리가 됨.

 

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