세입자의 임대차보증금을 보호받는 방법에는 여러 가지가 있을 수 있으나, 우리나라에서는 주택임대차보호법에 의거하여 보증금을 보호받는 게 일반적이다. 오늘은 주택 임차를 위해서 반드시 알고 있어야 하는 대항력과 확정일자 및 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해서 알아보려고 한다.
1. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 개념 비교
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 개념 | 집주인이 바뀌어도 임차 기간과 보증금을 반환 받을 때까지 계속해서 살 수 있는 권리 | 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 수 있는 권리 | 소액보증금 중 일정금액을 선순위 권리자보다(순위와 관계 없이) 변제 받을 수 있는 권리 |
| 효력발생요건 | ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 |
① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 ③ 계약서상의 확정일자 |
경매개시기입등기 전에 ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 |
| 효과 | 보증금 전액을 소유자, 양수인, 경락인에게 대항할 수 있음 | 보증금을 후순위에 우선하여 변제받음 | 소액보증금 중 일정액을 최우선변제받음 |
2. 대항력
주택임대차는 등기하지 않아도 주택임차인이 '주택의 인도'와 '주민등록'을 마칠 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력(대항력)이 생김.
- 대항력: 임차주택이 매매되거나 경·공매(이하 경매)된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘
- 성립요건: ①주택의 인도(이사) and ②주민등록(전입신고)
- 권리분석: 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추어야 경매 낙찰자에게 대항력이 발생함.
주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력은 요건이 지속돼야 효력이 있다. 쉽게 말해 이사를 가거나 다른 주소지로 전입 시에는 대항력이 소멸하게 됨으로 주의할 필요가 있다. 단 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경에는 대항력은 유지된다.
[ 경매낙찰자에게 대항력이 없는 주택임차인의 예시]
| 순위 | 권리 내역 | 경매시 말소 여부 | 내용 |
| 1 | 20X4.03.04. 근저당권자 XX은행 | 말소기준 | 근저당의 효력은 당일 발생 |
| 2 | 20X4.03.04. 임대차 (이사 및 전입신고) | 말소 | 대항력은 다음날 발생 |
| 3 | 20X5.05.06. XX은행 임의경매 신청 | 말소 |
※ 말소기준권리: 경매 목적 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리뿐만 아니라 등기부에 표시되지 않는 권리에 대한 매수인의 부담(인수) 여부를 결정하는 권리 (세부내역은 아래 별도 포스팅 참조)
3. 우선변제권과 최우선변제권 그리고 확정일자
| 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 주택임차권의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있음 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항) | 주택임차인 중 소액보증금에 해당하는 임차인은 일정한 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위 담보물권자보다 최우선하여 경매절차에서 배당을 받을 수 있는 권리 |
1) 우선변제권
임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 임차권이 마치 물권처럼 취급되어 우선변제력을 갖게 된다. 확정일자의 효력은 대항요건을 갖춘 경우에만 발생함으로 임차인이 전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자를 받았다면 우선변제권은 발생되지 않는다.
- 우선변제력: 경매절차에서 자기보다 후순위 권자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리
- 성립요건: ①대항요건 and ②확정일자
- 권리분석: 말소권리보다 후순위인 경우 확정일자 이후 권리자들보다 우선변제권은 확보됨.
근저당의 효력은 접수즉시 발생하며, 동일자 근저당의 순위는 법원의 접수번호의 우선순위로 결정된다. 하지만 근저당권과 대항력 간의 우선순위의 경우 주택의 인도와 주민등록의 경우 간이한 공시방법이어서 우선순위를 판단할 구체적 시점의 기록이 없다. 따라서 대항력의 경우 이사 및 전입신고일을 기준으로 다음날 0시 효력이 발생되게 된다. (배당의의 대법원 1997.12.12. 선고 97다22393판결) 따라서 확정일자의 효력도 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터 발생되게 된다. 만약 확정일자를 전입신고 이후에 받았을 경우에는 대항력을 이미 갖춘 경우로 확정일자를 받은 날 효력이 발생한다. 같은 날짜에 근저당권 등 다른 물건이 있으면 동순위로 간주된다.
※ 확정일자 효력 발생일
| 전입신고일 | 확정일자 | 효력발생일 | 확정일자 받은 날 |
| 20X4.03.04. | 20X4.03.04. | 20X4.03.05. 0시 | 전입신고일 |
| 20X4.03.04. | 20X4.03.29. | 20X1.03.29. | 전입신고 이후 |
| 20X4.03.04. | 20X4.02.01. | 20X4.03.05. 0시 | 전입신고 전 |
[우선변제권 예시-기타 이해관계인 없다는 가정]
| 순위 | 권리 내역 | 경매시 말소 여부 | 배당 | 성질 |
| 1 | 20X4.03.04. 근저당권자 XX은행 | 말소기준 | 1순위 | 물건 |
| 2 | 20X4.03.04. 임대차 (이사, 전입신고 및 확정일자) | 말소 | 2순위 | 물권적 채권 |
| 3 | 20X4.03.06. 근저당권자 YY은행 | 말소 | 3순위 | 물권 |
| 4 | 20X5.05.06. YY은행 임의경매 신청 | 말소 |
말소기준권리보다 후순위인 경우에는 낙찰자에게 대항요건이 발생하지 않지만 후순위 권자보다 우선변제권이 있게 된다. 경매 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있지만 경매낙찰자에게 소유권이 이전되면 본인의 배당을 통한 임차보증금 회수 여부와 상관없이 주택임차권리가 소멸되게 된다. 집을 반드시 명도 해줘야 되는 것이다.
※ 물권과 물권, 물권과 채권 간의 순위
- 물권과 물권 상호 간의 순위에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 이후에 성립한 물권에 우선함.
- 물권은 직접적인 지배권인 반면 채권은 채무자의 행위를 통하여 간접적으로 물건에 지배를 미치는 권리이기 대문에 물권과 채권이 대립하는 경우 법률로 정한 특정한 채권(근로기준법의 임금우선특권 등) 외에는 그 성립의 시간적 선후에 관계없이 물권이 채권을 우선함.
- 물권인 은행의 저당권과 채권인 임차보증금이 경합하는 경우 항상 물권인 은행의 저당권이 우선하게 된다. 그러나 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임대차계약은 물권과 같은 효력을 같게 됨으로 상호 간의 순위는 시간으로 먼저 성립한 권리가 우선한다.
2) 최우선변제권
임차주택의 경매 시 임차인은 본인의 의사와 상관없이 집주인의 귀책사유로 인간의 삼대요소 의·식·주에서 주가 없어지게 된다. 누구의 잘못을 떠나 이는 사회안정 측면에서도 일정 부분 국가가 제도적으로 보호를 해주어야 하는 상황이라 할 수 있다. 이에 주택임대차보호법에서는 임차주택의 경·공매 시 소액보증금에 해당하는 임차인의 보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 임차인에게 부여하고 있다.
- 최우선변제권: 임차인이 배당순서에 관계없이 최우선적으로 먼저 배당금을 받을 권리
- 성립요건: 경매신청(경매개시결정기입) 등기 전에 대항력(주택의 전입 및 전입신고) 확보
- 권리분석: 주택가액의 1/2에 해당하는 금액 내애서 보증금 중 선순위 저당권(담보물권) 설정일 기준일의 최우선변제금액을 우선 배당
※ 소액보증금의 범위 (2023.2.21 이후)
| 지역 | 보호대상 보증금 | 최우선변제금액 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 이하 |
| 수도권과밀억제권역(서울제외), 용인·화성·세종·김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역,군 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 이하 |
| 기타지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 이하 |
[최우선변제권 예시-기타 이해관계 및 경매 비용 등 없는 단순 가정]
| 순위 | 권리내역 | 경매시 말소 여부 | 배당금액 | 배당순위 및 권리 |
| 1 | 2024.03.02. 근저당권자 XX은행 (5천만 원) | 말소기준 | 5천만 원 | 2순위: 저당권 |
| 2 | 2024.03.02. 임대차 입주 (보증금 1억원) | 말소 | 5천 5백만 원 | 1순위: 최우선변제권 |
| 3 | 2025.03.04. 근저당권자 YY은행 (5천만 원) | 말소 | 5백만 원 | 3순위: 저당권 |
| 4 | 2025.05.06. YY은행 임의경매 신청 | 말소 | ||
| 5 | 임대인 전입신고 | 말소 | ||
| 6 | 경매개시결정기입 등기 | 말소 | ||
| 7 | 해당주택 1억 1천만 원 경락 |
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