[부동산등기법] 등기의 종류, 효력발생시기 및 근저당권 말소등기

부동산은 동산과 달리 점유로만으로 권리변동의 효력이 발생하지 않는다. 부동산의 권리변동의 효력은 '물권행위 + 등기'로 발생한다. 부동산의 권리변동의 중요한 요소인 등기란 과연 무엇이고 그 종류에는 어떤 것이 있는지 오늘 공부해 보려 한다.

 

등기(登記): 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일

 

부동산을 매매하면 우리는 등기권리증을 갖게 된다. 이 등기권리증은 별도의 장부가 아니라 우리가 작성한 '부동산 매매 계약서'이다, 그럼 부동산 매매 계약서 자체가 등기권리증이란 말인가?

 

우리 민법에서는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다'라고 정의하고 있다  물권의 득실변경의 증빙서류가 '부동산 매매 계약서'이고 매매계약서가 등기소에 접수되어 '소유권 이전등기'가 경료되면 그 등기는 접수한 때로 소급하여 효력을 발생하게 된다(부동산등기 제6조②항). 즉 소유권 이전등기가 완료된 부동산 매매 계약서가 바로 등기권리증의 효력을 갖게 되는 것이다.

 

민법 [시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정] 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)   ① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.         ② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다. 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

 

■ 가등기

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 권리설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 예비로 하는 등기를 말한다. (부동산등기법 제88조(가등기의 대상))

 

부동산등기법 [시행 2020. 8. 5.] [법률 제16912호, 2020. 2. 4., 일부개정] 제88조(가등기의 대상) 가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다.

 

 

■ 본등기

등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기, 변경등기, 회복등기 및 말소등기의 네 가지로 분류된다. 가등기에 의해 순위가 보전된 등기를 포함한다.

 

 

■ 보존등기

부동산의 취득자가 자신의 권리를 보존하기 위하여 신청하는 등기이다. 토지 소유권 보존등기, 건물 소유권 보존등기 등이 있으며 미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁이 있는 경우는 등기관이 직권으로 전등기를 실행할 수 있다.

 

■ 소유권 이전등기

'부동산등기법 제3조1호'소유권'과 관련된 등기로 매매, 증여, 재산분할 등을 원인으로 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기이며 공동명의의 경우 지분 등이 표기된다.

 

■ 말소등기

기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없어진 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시키기 위한 등기이다. 실생활에서 가장 흔히 볼 수 있는 것이 근저당권 말소등기이다. 은행에서 받은 아파트담보대출을 전액 상환한 후 근저당권과 대응하는 실체관계인 대출이 없어졌기에 그 등기를 법률적으로 소멸시키는 경우라 할 수 있다. 

 

 

 

 

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