주택임대차계약 갱신 및 전월세전환율 관련 법률

급격히 상승한 금리의 영향으로 전세 세입자들이 높은 대출이자에 대한 부담으로 전세를 월세로 전환하여 주택임대차계약을 연장하는 경우가 많이 많이 발생하고 있다. 오늘은 주택임대차계약 갱신 시, 월차임과 보증금의 전환 증액에 대하여 알아보려고 한다.

 

 

 

1. 계약갱신 기본 요건 및 관련 법률

주택임대차계약을 해지하기 위해서는 임대인은 임대차기간이 끝나기  6개월 전부터 2개월 전가지의 기간에 임차인에게 갱신 거절을 통지하여야 한다. 계약 갱신 거절을 통보했음에도 불구하고 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 본인이 거주하는 등의 특별한 사정이 있지 않는 이상 계약갱신을 거절할 수 없다. 임대차계약갱신은 계약조건이 동일하게 유지되고, 단지 차임과 보증금에 대해서 최대 5% 증액만 변경할 수 있다. (주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 제1항 및 제3항, 제7조) 따라서 게약 갱신과 더불어 보증금을 월차임으로 전환하거나 반대로 월차임을 보증금으로 전환하려는 경우에는 임대인과 임차인의 합의가 있어야 된다.

주택임대차보호법(약칭: 주택임대차법)

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

 

2. 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 (보증금 → 월세 전환)

주택임대차보호법 제7조의 2에는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환된 금액에 ①대통령령으로 정하는 비율, ②한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령으로 정하는 이율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 제한을 두고 있다.

 

• ① 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항에 의거 연 1할
• ② 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항에 의거 2%

로 규정하고 있다. 

주택임대차보호법(약칭: 주택임대차법)

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

 

상기 내용을 정리하면 아래와 같다.

월차임 = 기존 월차임 + 전환하려는 보증금 X  (주택임대차법령이 정한 비율) ÷ 12(개월)

 

3. 월차임을 보증금으로 전환하는 경우 ( 월세 → 보증금 전환)

주택임대차보호법에서는 보증금을 월차임으로 전환할 때의 산정률에 대해서 제한을 두고 있지만 월차임을 보증금으로 전환에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 법률적으로만 보면 별도의 제한이 없이 임대인과 임차인의 협의에 의해서 전환율을 정해서 계산하면 된다. 다만 쌍방의 합의하에만 정하게 되면 임대인은 전환율을 낮게 해서 보증금을 높게 받으려고 할 것이고, 임차인은 전환율을 높게 해서 보증금을 낮추려고 할 것이다. 이에 쌍방이 신뢰한 만한 기관에서 고시되는 전월세전환율을 이용하는데 주로 한국부동산원(www.reb.or.kr)의 전국주택가격동향조사에 근거한 '지역별 전월세전환율'을 이용한다

 
상기 내용을 정리하면 다음과 같다.

보증금 = 기존 보증금 + 전환하려는 월차임 X 12개월 ÷ 당사자가 합의한 비율(지역별 전월세전환율)

 
 4. 계산 사례

가정: 보증금 6억, 월차임 1백만 원

 

• 보증금을 전액 월차임으로 전환하는 경우: 1백만 원(현재 월세) + 6억 원(보증금) X 5.5% ÷ 12(개월) = 3,750,000원

     ※ 5.5% = Min [대통령령으로 정하는 비율 1할(10%), 한국은행 기준금리(3.50%) + 대통령령으로 정하는 이율 (2%)] 

한국은행 기준금리

 

• 월차임을 전액 보증금으로 전환하는 경우: 6억(현재 보증금) + 1백만 원(현재 월세) X 12(개월) ÷ 5.9%(전국전월세전환율) =803,389,831원

 

 

 

출처: 한국부동산원

 

오늘은 주택임대차계약 갱신과 관련된 법률 및 전월세전환 계산에 대해서 알아보았다. 보증금과 월차임을 모두 두고 있는 흔히 말하는 반전세의 경우 단순히 기존 보증금과 월차임의 각 5%만큼 증액되는 것이 아니라 기존 보증금을 월차임으로 전환하여 이를 기존 월차임에 더한 값의 5% 만큼 증액하면 된다.

 

 
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