2023년 종합부동산세 세율, 세대 및 주택 수 계산 방법

종합부동산세란 부동산 중에서도 토지와 주택에 대해서만 과세하는 국세이다. 2023년 개정된 내용을 반영한 종합부동산세의 공제액, 세율, 세부담 상한 및 세대 및 주택수 계산에 대해서 알아보려고 한다.

 

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1. 종합부동산세 과세기준일

• 납세자: 6월 1일 기준으로 보유한 주택 및 토지를 유형별 인별로 합산한 공시가격의 합계액이 공제금을 초과하는 자.

보유세 과세기준일

• 재산세는 7~9월, 종합부동산세는 12월에 납부
• 공시가격 공시일정
  • 오피스텔 상업용건물 : 1월 초
  • 공동주택 개별단독주택 :4월 말 / 9월 말
  • 개별공시지가 : 5월 말

2. 계산방식

1) 공제금액 및 공정시장가액비율

구분	공제금액		적용연도	공정시장가액비율(주택)
주택	9억원		2020	90%
주택(1세대1주택)	12억원		2021	95%
종합합산토지(나대지,잡종지 등)	5억원		2022	60%
별도합산토지(일반건축물 부속토지 등)	80억원		2023	60%

• 토지 공정시장가액비율100%

 

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2) 유형별 세율

종합합산토지 과세표준	세율	누진공제	별도합산토지 과세표준	세율	누진공제
15억 이하	1.0%	-	200억 이하	0.5%
15억 초과 ~ 45억 이하	2.0%	1,500만원	200억 초과 ~400억 이하	0.6%	2,000만원
45억 초과	3.0%	6,000만원	400억 초과	0.7%	6,000만원

 

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%	2.0%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%	3.0%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

• 2023년 과세표준 25억 구간이 신설되었으며, 세부담 상한은 주택수와 무관하게 직전연도 세액의 150%이다.
• 3주택 이상 보유하더라도 과세표준 12억원 이하까지는 일반세율 적용
• 조정지역 무관 세율 적용 및 다주택자 중과세율 인하

▣ 1세대 1주택자에 대한 세액공제

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자		1세대 1주택자로서 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자
만60세 이상 65세 이만	20%	보유기간 5년 이상 10년 미만	20%
만65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

• 연령 및 보유기관 합산 세액공제는 최대 80% 까지 가능
• 공동명의 1주택자 특례: 과세기준일 현재 배우자와 공동으로 1세대 1주택을 소유한 경우 지분율이 큰 자(같은 경우 선택) 1명에게 주택에 대한 납세의무자로 지정 가능
  • 원칙: 기본공제 각각 9억원 적용 및 세액공제 불가 (1세대1주택자 X)
  • 특례: 기본공제 12억원 적용 및 세액공제 가능 (1세대1주택자 ㅇ)
  • 신청기한: 9/16~9/30

 

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3.  종합부동산세의 세대와 주택수 정의

1) 세대

구분	세대의 범위
세대	주택 소유자 및 배우자와 생계를 같이하는 가족
가족의 범위	거주자 및 배우자의 직계존비속(배우자포함) 및 형제자매
배우자	주소를 달리 하더라도 동일세대원으로 간주
자녀	30세 미만의 경우 중위소득 40% 이상(`22년 기준 월78만원)이고 독립적 생계를 유지하는 경우 별도세대로 인정(미성년자 제외)
혼입합가	각각 1주택을 보유하고 있는 자가 혼인으로 1세대 2주택이 된경우 혼인한 날로부터 5년간 별도세대 인정
동거봉양	1주택을 보유하고 있는 자가, 만 60세 이상의 1주택을 보유하고 있는 직계존속과 합가하는 경우 합가한 날로부터 10년 동안 별도세대 인정

 

2) 주택수

구분	주택수 포함여부
입주권과 분양권	완공되기 전 입주권과 분양권은 주택이 아닌 권리임으로 제외
주거용 오피스텔	주택 용도로 재산세 부과 대상인 주거용 오피스텔은 포함
별장	주거용 건물로서 휴양, 피서용으로 사용되는 별장은 제외 (`23.03.14일 지방세법 13조 5항 개정으로 23년도 부터 주택수에 포함될 수 있음)
다가구주택	다가구주택은 여러 가구가 거주하는 경우에도 하나의 주택으로 봄
임대주택	요건을 갖추어 주택임대사업자로 등록하 임대주택은 합산 배제 함
미분양주택, 사원용주택 등	종합부동산세법 시행령 제4조에서 열거하는 미분양주택, 사원용 주택은 미포함
공동소유주택	각각 주택을 소유한 것으로 봄
일시적2주택	일정 요건 충족시 1세대 1주택 미포함
지방저가주택
상속주택

 

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※ 1세대 1주택 판정시 주택수 제외되나 과세표준에는 합산되는 경우

• 일시적 2주택: 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우로서 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 경과하지 않은 경우
• 지방저가주택: 공시가격 3억원 이하로서 수도권 밖의 지역 중 광역시, 특별자치시가 아닌 지역 또는 수도권밖의 지역 중 광역시에 소속된 군 또는 세종시 읍·면 또는 서울을 제외한 수도권 중 인구감소지역 이면서 접경지역에 해당하는 지역에 소재하는 경우
• 상속주택: 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않는 주택 또는 지분율이 40% 이하인 주택 또는 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원)이하인 주택

 

2023년 종합부동산세 요약표.pdf

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