사업용 부동산 양도차익은 취득가액에서 필요경비를 차감하여 계산한다. 여기서 필요경비란 양도 시점에 발생하는 비용으로서 규정되어 있는 일정한 항목과 자본적 지출액으로서 일정한 요건을 충족한 것이라 할 수 있다. 해당 부동산에 사용한 비용이라도 자본적 지출이냐, 수익적 지출이냐에 따라 필요경비 인정 여부가 결정되고 결국 양도차액 차감 유무가 달라지게 된다. 오늘은 자본적 지출 및 수익적 지출의 기본 의미와 그 예시에 대해서 간단하게 알아보려고 한다.
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1. 자본적 지출과 수익적 지출의 정의
- 자본적 지출: 기존 건물의 용도를 변경하기 위하여 개조를 하는 경우로서 당해 건물의 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 비용 『소득세법시행령 제67조 제2항』
- 수익적 지출: 건물의 원상회복을 위한 개·보수 작업 등과 같이 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용
▶관련법령 바로가기: 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】
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2. 자본적 지출과 수익적 지출의 예시
| 자본적 지출 (필요경비 인정 O) | 수익적 지출 (필요경비 인정 X) |
| 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 | 벽지 또는 장판 교체비 등 |
| 엘리베이터 설치 | 싱크대 또는 주방기구 교체비용 |
| 냉·난방장치 설치 | 외벽 도색작업 |
| 피난시설 등의 설치 | 문짝이나 조명교체비용 |
| 증축 공사비용 | 보일러 수리비용 |
| 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것 | 타일 및 변기 공사비 |
| 이용편의를 위한 발코니 샤시 공사비 | 하수도관 공사비 |
| 확장 공사비 | 정화조설비 교체비 |
| 난방시설 교체비 | 옥상 방수 공사비 |
| 디지털 도어락 설치비 | 파손된 유리 교체 등 소모품비 |
| 방법창 설치비 | 재해자산에 대한 외장복구 도장 등 |
| 가스 공사비 |
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3. 양도차익 산식
- 양도가액: 실 거래가약(특수관계인간의 거래 제외)
- 취득가액: 취득 당시의 실 거래가액 + (취득당시 발생한 중개수수료, 법무사 수수료, 취등록세) - 임대소득세 계산 시 필요경비로 반영한 감가상각누계액
- 필요경비: 일정한 요건을 충족한 자본적 지출액 + 양도 시점에 발생하는 비용으로 규정되어 있는 일정한 항목
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